Simulatore · catasto
Catasto e DOCFA: la planimetria racconta la verità sulla casa?
Una veranda chiusa, un bagno in più, un garage diventato stanza. Lavori piccoli, che però cambiano la consistenza dell'immobile, quindi la rendita catastale, quindi le imposte. E se la planimetria in atti non corrisponde allo stato di fatto, al momento di vendere il problema torna fuori. Prova.
Come si usa
Attiva uno o più interventi sull'appartamento e guarda la planimetria: in tratteggio quella in atti, in pieno lo stato di fatto. Finché la variazione non è dichiarata con il DOCFA le differenze restano in rosso; quando la dichiari, la planimetria in atti si aggiorna e rendita e imposta si ricalcolano.
Un caso reale di partenza. Appartamento A/2 di classe 3 a Montesarchio (BN), 5 vani: tariffa 85,2154 € a vano, rendita 426,08 €, base imponibile IMU 71.581 € (rendita × 1,05 × 160), IMU di una seconda casa all'aliquota comunale 2025 dell'1,06 % (delibera n. 43 del 27/12/2024): circa 759 € l'anno. È un esempio con l'aliquota 2025: per l'anno in corso va letta la delibera del Comune. Cambia categoria, tariffa e aliquota con i tuoi dati: la tariffa e la classe le trovi nella visura catastale.
Che cosa insegna
Tre cose che il simulatore mostra meglio di una relazione.
La rendita nasce dalla consistenza
Per le abitazioni la rendita è la consistenza in vani per la tariffa d'estimo. Un vano in più dichiarato, o non dichiarato, sposta la base su cui si calcolano IMU e imposte sugli atti.
La planimetria entra nel rogito
Negli atti di trasferimento dei fabbricati la legge chiede la dichiarazione di conformità dei dati catastali e della planimetria allo stato di fatto. Una difformità va sanata prima, non il giorno della firma.
DOCFA è il modo giusto per dirlo
DOCFA è la procedura con cui un tecnico abilitato dichiara al catasto fabbricati una nuova unità o una variazione, con planimetria ed elaborati. Fatto per tempo è un atto ordinario.
I vani attribuiti agli interventi sono indicativi e il calcolo della base imponibile IMU usa la rivalutazione e il moltiplicatore delle abitazioni previsti dalla legge (art. 1, comma 745, L. 160/2019). Il classamento vero lo attribuisce l'Agenzia delle Entrate sulla base della dichiarazione, e l'imposta dipende anche da esenzioni e agevolazioni che qui non sono modellate. Serve a capire come funzionano le cose, non a dimensionare: i numeri veri di un edificio si ricavano dal rilievo, dai calcoli e dalle norme, e li firma un professionista abilitato. Le norme citate si leggono, con la data del riscontro, nella pagina Riferimenti normativi.
Che cosa facciamo davvero: accatastamenti, variazioni DOCFA, PREGEO, perizie, verifica della conformità catastale prima di vendere o comprare.
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Confrontiamo visura e planimetria con lo stato di fatto, e se serve presentiamo la variazione prima che diventi un problema in un atto.
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