DOCFA: quando la planimetria catastale va aggiornata, e perché conviene farlo per tempo

Che cos'è il DOCFA

DOCFA (documenti catasto fabbricati) è la procedura con cui un tecnico abilitato dichiara all'Agenzia delle Entrate, che gestisce il catasto, una nuova unità immobiliare o la variazione di una esistente. La dichiarazione comprende la planimetria, gli elaborati e la proposta di classamento: categoria, classe e consistenza, da cui deriva la rendita.

Quando serve una variazione

Serve ogni volta che lo stato dell'immobile non corrisponde più a quello dichiarato. Gli esempi più frequenti:

1. una diversa distribuzione degli spazi interni, con stanze aggiunte o tolte;
2. la chiusura di un balcone o di un portico, una veranda, un soppalco abitabile;
3. un cambio di destinazione d'uso, per esempio un garage o un magazzino trasformato in abitazione;
4. la fusione di due unità o il frazionamento di una in due;
5. un ampliamento o la demolizione di una parte.

Entro quanto tempo

La dichiarazione va presentata entro trenta giorni dal momento in cui il fabbricato è divenuto abitabile o servibile all'uso, o da quello in cui la variazione si è verificata: è il termine dell'articolo 34-quinquies, comma 2, lettera b), del decreto-legge 4/2006 (convertito dalla legge 80/2006) per le variazioni delle unità già censite, e dell'articolo 28 del regio decreto-legge 652/1939, come modificato (lettera a, per i fabbricati nuovi). Rimandare espone alle sanzioni previste per l'omessa dichiarazione e, soprattutto, lascia il problema a chi dovrà vendere o comprare.

Che cosa cambia per rendita e IMU

Per le abitazioni la rendita catastale è il prodotto della consistenza, espressa in vani, per la tariffa d'estimo della zona, della categoria e della classe. Più vani significa più rendita. E la rendita è la base di molte imposte: per l'IMU, per esempio, si rivaluta del 5 per cento e si moltiplica per un coefficiente che per le abitazioni del gruppo A, escluso l'A/10, vale 160 (art. 1, comma 745, L. 160/2019). Una variazione non dichiarata non fa risparmiare: sposta il problema avanti, quando l'accertamento arriva con gli arretrati.

La planimetria nelle compravendite

Negli atti di trasferimento dei fabbricati gli intestatari dichiarano che i dati catastali e la planimetria depositata sono conformi allo stato di fatto, a pena di nullità dell'atto. La nullità riguarda l'assenza della dichiarazione o dell'attestazione; una dichiarazione non veritiera espone ad altre responsabilità. La dichiarazione può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985, introdotto dall'art. 19, comma 14, del D.L. 78/2010). Se non lo sono, il giorno del rogito non è il momento di scoprirlo: la variazione va presentata prima, e prima ancora va verificata la regolarità edilizia, che è un'altra cosa. La conformità catastale non sana un abuso.

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